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财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》

发布日期:2005-03-27 来源:长沙会计网

财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知 
  国务院有关部委,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团:
  为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作,现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下:
  一、本通知所指物业管理企业,是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。
  二、物业管理企业的会计核算,应在《房地产开发企业会计制度》的基础上,再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行(见附件)。
  三、本通知自2000年1月1日起执行。
  附件:物业管理企业会计核算补充规定(试行)
  一、会计科目及使用说明
  第204号   科目预收账款
  1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项,如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
  2.企业向有关单位和个人预收的款项,借记“银行存款”科目,贷记本科目;收入实现时,借记本科目,贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项,
  借记“银行存款”等科目,贷记本科目;退回多付的款项,作相反会计分录。
  预收账款情况不多的公司,也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方,不设本科目。
  3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。
  4.本科目期末贷方余额,反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额,反映应由有关单位和个人补付的款项。
  第205号   科目代收款项
  1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项,如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
  企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。
  2.企业收到代收的各种款项时,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;交给有关单位时,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时,借记本科目,贷记“经营收入”科目。
  3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
  4.本科目贷方余额,反映企业尚未支付的代收款项。
  第209   号科目其他应付款
  1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项,如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时,企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
  2.发生的各种应付、暂收款项,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;支付时,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。
  3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
  4.本科目期末余额,反映企业尚未支付的其他应付款。
  第281号   科目代管基金
  1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
  2.企业收到代管基金时,借记“银行存款-代管基金存款”科目,贷记本科目。
  企业收到银行计息通知,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款-代管基金存款”科目,贷记本科目。
  企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备,应负担的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,应按受益对象,借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目,贷记本科目。
  代管基金按规定用途使用,应分别以下两种情况进行处理:
  由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的,实际发生的工程支出,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人,使用人签证认可后进行转账,借记本科目,贷记“经营收入-物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本,借记“经营成本”
  科目,贷记“物业工程”科目。
  由外单位承接大修任务的,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。
  3.本科目应按单幢房屋设置明细账。
  4.本科目期末贷方余额,反映代管基金的结余。
  第411号   科目物业工程
  1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
  企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也在本科目核算。
  2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记“
  经营收入-物业大修收入“科目;结转已完物业工程成本,借记”经营成本“科目,贷记本科目。
  企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目,工程完工结转成本,借记“递延资产”科目,贷记本科目。
  3.本科目应按工程项目设置明细账。
  4.本科目期末借方余额,反映在建工程的实际成本。
  5.企业可以根据实际业务需要,增设相应的科目。
  第501号   科目经营收入
  1.本科目核算企业在物业管理(主营业务)活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
  物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
  物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
  物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
  2.企业取得的各项收入,应按下列原则确认:
  企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
  物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现;企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
  3.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。
  企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。
  企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记本科目。
  4.本科目应按经营收入的种类设置明细账,如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等,其中“物业管理收入”,企业可以根据实际管理需要,按照物业管理收入的组成内容(如来源渠道等)设置明细账,进行明细核算。
  5.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。
  第502号   科目经营成本
  1.本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
  企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用,记入“管理费用”科目,不在本科目核算。
  2.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用,直接记入本科目,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
  企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等,直接记入本科目,借记本科目,贷记“代管基金”或“应付账款”科目。
  月份终了,企业应及时结转已完物业工程成本,借记本科目,贷记“物业工程”科目。
  3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后,本科目应无余额。
  第511号   科目其他业务收入
  1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
  商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发厅、饮食店等经营收入。
  其他业务收入的确认原则,与主营业务收入确认原则相同。
  2.企业取得的各项其他业务收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。
  3.本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。
  第512号   科目其他业务支出
  1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出,包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
  2.企业发生的其他业务支出,借记本科目,贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。
  3.本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。
  二、会计报表的编制说明
  1.在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目,反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
  2.“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。
  3.“代收款项”科目的期末余额,在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

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